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北美资管三大模式PK

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作者:陶短房

  当今全球物业管理正走向大资管时代,而北美商业物管又引领着风气之先。

  随着社会经济迅猛发展,酒店宾馆、写字楼等商业物业对物管的要求,已不再限于传统的维修、保管和简单家政服务,而是提出了多层次、多学科、多领域的边际服务要求;与此同时,随着金融杠杆对经济各层面的全方位渗透,当代物业从筹建到经营,已不仅仅是人、钱、物的简单运作,而更多引入了基金和风险投资概念,这同样需要更专业化的企业管理团队。这一切,都需要引入大资管概念,需要更专业化的企业管理团队。北美在专业化、社会化和分工明细化方面,都是全球范围内起步较早的地区,而在金融杠杆领域更是一枝独秀,成为大资管时代的领头羊,顺理成章。

  大资管时代,将为客户提供了前所未有的专业化、明细化、多领域、全方位服务,也为资管企业提供了更多的业务、利润拓展空间,但随之而来的,则是经营管理成本的大幅度提高,而这一代价惟有大资管本身才能克服——通过产业的联合、兼并和连锁化、国际化发展,并引入现代化企业管理制度,摊薄成本,增收节支,从而让大资管成为业者和客户均能负担得起的产业。

  尽管最初萌生于商业物管领域,但随着酒店式公寓的普及,和老龄化社会对各种级别福利院、老人公寓等“共管型住宅”需求在量和质两方面的提升,大资管趋势正迅速从商业物业向住宅物业扩散,这一趋势在北美更为明显。商业物管和住宅物管间的界限并不是泾渭分明的,许多大型物管公司都同时兼营商业和住宅业,甚至老人公寓的物管服务。服务内容也相当专业、复杂,主要包括物业维修管理、固定资产和可变资产管理、物业内公共部分清洁卫生与绿化管理、业主关系和租户关系管理、市场分析和物业经营分析、财务税务管理、风险管理、安全防范管理等等,更着重强调资产运作和市场营销。如笔者刚移民时曾短期居住在大温哥华列治文市一幢19年楼龄的老式多层公寓中,尽管公寓老旧,但物管公司却是当地较大的一间,召开业主大会时给出的经营收入,包括“多余停车场商业出租”、“会所经营收入”、“洗衣房收入”、“租金投资收益”和“自动售货机收入”等,滚入维修基金后都折入年底更换屋顶的花费,为业主省下一大笔钱。

  在北美公寓资管领域,目前存在两大流派之争,即所谓“星巴克模式”和“专注模式”。此外,则还有为更多业内人士所推崇的“折衷模式”。

  星巴克模式:聚沙成塔,获取一切可能的收益

  “星巴克模式”是舶来品,首倡者据说是活跃于美国中西部的物管公司“绿村”(Village Green Companies)CEO乔纳森·霍尔茨曼(Jonathon Holtzman)。这一派的理论,是借鉴零售业和快餐业的经营思路,让客户在接受主营服务同时,也顺便接受需支付较小费用的边际服务,就像去星巴克花3加元购买一杯咖啡的客人,通常不会拒绝多花半加元去买点别的零食一样。霍尔茨曼认为,当代物管公司不能“挑食”,不应拒绝这种聚沙成塔式的边际生意,并且应该为这种生意做好人员、培训和装备上的准备。按照“星巴克模式”的思路,当代物管公司哪怕仅仅是管理最普通的多层公寓,也应配备能阅读复杂财务报表的专业财会大学毕业生,并尽可能引进来自酒店业和零售业的管理人才,为他们提供类似这些行业的绩效激励机制。当代物管绝不应仅仅是单纯的物业维修、管理,包括干洗、物流、自动售货机、礼宾服务、文化娱乐,以及任何一类“有效益的辅助服务”,都应包含在物管业务范畴,“提供一切可能的服务,以获取一切可能的收益”。

  专注模式:专注主业,将边际经营外包

  “专注模式”则是加拿大本土物管思想,代表人物是上市公司CAP房地产投资信托基金(CAP REIP)的总裁兼CEO汤姆·施瓦茨(Tom Schwartz)。这一派的理论是“专注主业,不管其他”。按照施瓦茨的说法,是“做一件事就做好一件事,我们管理的是物业,干洗、卖杂货或经营候车亭不是我们的事”。“专注模式”的最大特点,是将边际经营外包,交给专门负责这类业务的小企业完成,而物管公司则专注于物管本身,至于额外收益,则主要通过资产经营和基金运作来完成。在这一派人士看来,加拿大和美国情况不同,最大特点是地广人稀,“星巴克模式”利润稀少,为赚取这点利润,物管公司却需配置专门团队、设备,实在是得不偿失。

  折衷模式:因地制宜,取长补短

  在“星巴克模式”和“专注模式”之外,更多业内人士主张采取折衷模式,即兼取两者之长,并适当考虑所管物业的实际情况。如TransGlobe Property Management Services物管公司的总裁丹尼尔·德雷默(Daniel Drimmer)就主张“中庸”,在他看来,加拿大共管式物业的情况十分复杂,既有专门针对低收入甚至无收入阶层的廉租屋、青年旅社和“无家可归者旅馆”,也有针对高收入阶层的酒店式公寓,和在美国并不多见,在加拿大却十分普及的所谓“矿山公寓”(加拿大以矿业立国,许多采矿点位于远离居民点的极地和荒野),更有老龄化社会所特有的大量老年公寓。“星巴克模式”对“矿山公寓”、酒店式公寓和老年公寓、福利院等十分适用,而对于中低档公寓甚至廉租屋、福利屋而言则华而不实,倘在治安不佳、秩序混乱的某些“无家可归者旅馆”安置自动售货机之类设备,经营收入可能还抵不上维修和失窃所造成的成本负担。

  近年来采矿业的蓬勃发展导致极地、荒原等不毛之地上的采矿点、作业点数量陡增,并因此出现了大量所谓“候鸟型工作者”,这些人都是相关专业人士,他们享受高工资、高福利,平时居住在远离作业点的大中城市或居民点,每周或每月靠公司租用的小型飞机实现通勤,而在作业点则居住在严重依赖物管服务、保障的“矿山公寓”,并在临时性的“作业点办公室”工作,围绕这类“候鸟型工作者”和相关企业的物管服务利润高、专业性强,成为大萧条时期难得的亮点。

  展望未来5年,北美多数商业物管企业仍表现出谨慎乐观态度。一些业者表示,随着失业率持续下降,商业活动复苏,酒店式公寓和商业房产相关管理服务的需求将有望获得刺激。此外,在大资管时代,房产——资管的垂直化扩展,通过并购和业内同盟实现资管业务的“大组合”、扩大专业业务规模,以及通过行业分工,实现边际业务的社会化,将成为北美资管、尤其商业资管产业的发展趋势,为行业赢得更好的发展前景。