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下半场的精彩与挑战

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作者:周晓华

        20世纪初,分房取消,商品房兴起。1993年到2003年,实际上房地产发展较快的是一线城市。2003年到2013年,主要是来自二线城市的城市化推动。2013年到2023年,又是一个十年,也是非常关键的十年,行业洗牌,可能会诞生很多新的企业,也可能现在的很多优秀企业将不复存在。这十年里,行业面临的将不仅仅是开发问题,拿地问题,更重要的一是金融问题,二是经营问题。所以,这十年将是房地产的下半场,也是非常精彩的下半场,谁能够在下半场赢?

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房地产下半场6大趋势
第一,人口红利进入减弱期,城市化增速放缓,低附加值行业面临巨大压力。这个低附加值同样包括高周转,2013年之前十年为了规模化,为了成交量,讲究高周转,讲究一块钱转几次,一年实现资金回报。那么下一个十年是不是还要高周转呢?我们要考虑一下,国家推动产业化,人工成本逐渐上升,拿地成本越来越高,融资成本越来越高,机会越来越少,传统的高周转模式能否持续,得打个问号。所以,未来十年必定会产生商业模式的更新,要往高附加值上走,也必须往高附加值上走,因为往低附加值上走必定会走入死胡同。
第二,资产的周期性变动、价格波动,导致对资金的收益、变现、管理、服务的专业化要求越来越高。未来将进入大资产时代,对资产管理水平要求很高。举个最简单的例子,比如你在北京买一豪宅,你要出租,要保证资产的收益相当难。你没法保证,你不能天天飞过去,要有人帮你打点。现在住宅大家不愿意投资,就因为太麻烦了。所以,以后会很重视对资产的管理,包括收益、保值这方面的专业能力,不再是简单做销售。
第三,开发商资产从单边溢价变为收益、变现和管理。现在很清楚,综合开发越来越多,纯住宅越来越少,这个肯定是趋势。原来我们说买套房,过两年就能涨多少钱,后面这十年不可能了。因为有资产和土地的单边溢价,你才能走高周转,没有你就不可能走高周转。因此这个时代,资产单边溢价削弱了,转为资产的管理、变现,这个会变成一种能力。比如说现在上海很多楼搞大宗交易,你要能交易出去,不是说街上拉两个背包的就能够成交了,这就要求资产的变现、收益及经营管理能力。
第四,中国房地产从一元转变为二元市场,一二线和三四线市场分化明显。中国房地产市场原来是一元市场,比如说1993年到2003年,这十年是北上广深,一线城市。2003年到2013年是二线城市。现在大家突然发现三四线城市不太好,不敢进了,都集中在一二线城市,大家都抢地,土地价格就涨起来了。为什么三四线城市不敢去了呢?因为房地产的问题你解决不了了,比如说那需要你整合产业的能力,需要你商业经营的能力,你发现你全不具备,能力有缺陷,你只会做住宅开发,这时候你就不敢去三四线城市。因此我们认为中国变成了二元市场,一个是一二线城市以资产占核心的市场,第二个就是三四线城市。统计一二线城市加三四线城市,占整个开发的70%,依然是主流。所以未来对开发的挑战会越来越大,反而一些复合地产商借机起来了,因为他有复合能力,比如说他能解决地级城市的产业问题,招商问题,他能解决商业利润问题,消费品牌问题,他就敢进三四线城市。因为到三四线城市拿纯住宅用地的机会越来越少,这相比前十年也是一个转变。
第五,开发商集中度提高,中小开发商竞争压力大。我们统计,2006年开发商里销售额做到百亿的只有三四家,现在动辄就40多家过百亿,快速集中化,特别是未来这两年进程还会加快,强者会更强,中间行业也一样,有些可能就丧失机会,彻底退出。
第六,房地产资产证券化需求迫切,房地产金融市场加速形成和完善。未来十年,两个能力很重要,一是经营,二是金融。比如,我们那么多旅游地产,为什么就没做出国外那种模式,实际上就是一个经营问题。再比如,大家都说养老地产,讲来讲去都在讲开发问题,事实上,最关键的是你怎么解决金融问题。所以为什么说到了下半场呢?核心不是开发问题,而是经营问题和金融问题。
 
成熟市场发展三段论
与中国相比,美国是一个房地产成熟市场,发展到今天经过了三个阶段。第一个是1945年到70年代的开发阶段。二战后,美国很多退伍兵回到国内,发现没有住房,怎么办?做开发,住宅开发,所以那是一个很强力的开发阶段,蓬勃发展了20多年。我们从上世纪90年代到现在,也发展了20多年,这就叫开发阶段。第二个是从70年代到80年代的投资阶段,商业经营、资产、信托、基金,我们现在很热衷的这些东西全产生了。第三个就是金融证券阶段。这其中每个阶段都产生过那个时代的“恐龙”,巨无霸企业,比如开发阶段的帕尔迪,投资阶段的西蒙,金融证券阶段的房地美和房利美。从美国房地产行业发展分析,我们会发现一个成熟的市场会慢慢进入到金融证券时代,做项目,通过发基金就行了,让投资者就做投资者的事。而在房地产服务行业,五大行的业务构成有物业租赁、物业管理、资本市场、投资管理、评估咨询和开发服务,我们会发现,他们在中国就没做其中的很多业务,为什么?因为中国现在房地产发展的阶段跟美国所处的阶段不一样,不在同一频道,很多业务就没法开展。
 
行业S曲线与行业“恐龙”
有个S曲线(如图示),这个曲线很有意思在哪个地方呢?在于任何行业,不管你是做IT,做开发,还是做服务,都遵循这个S曲线。我们讲转型,就是你一个S曲线走完了,你能不能走下一个S曲线,而且还是以你为主在走。如果能,你就是下一阶段的“恐龙”。如果不能,那你就出局了。比如说诺基亚是功能手机时代S曲线的“恐龙”,但是到智能手机时代它没跟上,苹果就成了“恐龙”。所以,现在大家都在谈转型,拼命努力,就是为走下面一个S形曲线做准备。
 
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2009年之前行业处于英雄好汉时代,靠个人能力,你很能干,能搞定客户,你就能成立企业,就能挣到钱,所以那个时候门槛很低,公司很多。但2009年往后走,我们会发现行业集中化程度越来越高。这个阶段靠什么发展呢?就要靠三样东西了。第一,流水线,也就是规模化生产,所以开发商销售额动辄就是1千亿、2千亿。第二,平台。第三,金融。现在房地产服务行业发展到了哪个阶段?到了第二颗星的位置(如图示),所以大家都有危机感,都要为未来做准备。因为在2009年到第二颗星之间这一段,小公司基本上已经没市场了,要靠平台,靠流水线,个人英雄时代已经结束。

        第一条S型曲线就是开发阶段,这个阶段不管是对于我们服务行业,还是对开发商,都到了第二颗星的位置,也就是我们通常说的中国住宅销售的总规模,现在已经没有人说未来十年还会像以前那样高速增长,都觉得到了6万亿,可能会平滑地再走一段,就进入到投资阶段这根曲线,到时谁做了准备,谁就会赢得未来。第三条曲线就是我们说的金融、证券,我记得五年前就有人喊证券,没用,因为那时候连开发阶段都没走完,你连大数据都没有,你都不能统计分析,你还做金融证券?金融证券阶段最重要的就是数据分析。为什么大家突然对数据感兴趣?就是要做数据分析。你没有数据分析,你就谈不上客户管理,这是一个台阶接一个台阶的。因此,这3条S型曲线:开发曲线,投资曲线和金融证券曲线,是未来中国房地产十年要走的。那么我们为此做了哪些准备?我们正在搭建三张网。第一是开发商服务网;第二是小业主平台;第三是资产管理平台。我们未来十年就是要将这三张网搭好,为我们的客户,开发商,小业主提供更专业、更深入的增值服务。