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共有产权房短期影响有限,未来有望全国推广

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   共有产权房是指将政府用于建设经济适用住房的财政性支出(主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用)转化为投资,形成政府产权,从而形成中低收入困难家庭和政府按不同的产权比例,共同拥有房屋产权。中低收入住房困难家庭购房时,可通过和政府共同拥有房屋产权的方式,减少买房成本。共有产权房的购买人随着收入的增加,可在锁定一定的年限后,按照市场或评估价格购买政府产权部分而获得全部产权,购房者也可以将自己拥有的产权部分在二级市场上出售(政府享有优先购买权)。

  共有产权房由来已久,近期政府屡有提及

  共有产权房并非首次被提出,自2007年起,共有产权房在江苏省淮安市进行试点,解决了多户家庭的住房困难,受到了中低收入群众和房地产开发企业的欢迎,并在江苏省其他地区和贵州、上海等地推广。2013年底之后,住建部、北京市领导以及人民日报等媒体,都陆续对共有产权住房制度进行了讨论。在2014年的两会上,共有产权被写入2014年的政府工作报告,并成为住建部关于地方的住房保障和供应体系构成调研项目的重点之一。4月1日,国家住房和城乡建设部召集部分城市在北京召开共有产权住房试点城市座谈会。会议上确定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。尽管6个试点城市在共有产权的路径不尽相同,但住建部明确要求把公平公正作为基本原则,把解决中低收入人群住房困难的问题作为主要目的。

  共有产权房利于释放 “夹心层”购房需求,压缩牟利和寻租空间

  当前中国的房地产市场已经初步形成了高端靠市场,低端靠保障的双层格局。但“夹心层”的住房问题逐步突显。与低收入的住房保障对象相比,“夹心层”群众多具有较好的劳动技能,有一定的住房支付能力,因而无资格申请保障性住房却又无法负担起当前商品房的价格。共有产权房是中国住房保障制度的一种补充形式,其主要目的在照料“夹心层”群体的住房需求。通过共有产权房,可以大幅降低“夹心层”的购房门槛(各个城市可根据当地的具体情况规定购买标准),释放这个群体的购房需求。

  相比于传统的保障房开发,共有产权房具有明显的优势。共有产权房属于政府和个人共同拥有,因此其产权相对明晰。共有产权房让政府和购买者共同享有土地和房价增值的利益,共同承担土地和房产贬值的风险。由于产权和增值收益的共享,大大压缩了投机牟利的空间,将使共有产权房对投机者的吸引力大为降低,也使共有产权房比经济适用房更易防控腐败和杜绝寻租。传统的经济适用房一旦进入到保障对象手中,就极难实现退出。随着时间推移,部分保障对象生活水平有可能有极大提高,但在制度层面上,很难让其退出保障项目。而共有产权房的购买者在生活水平改善后,却能通过赎买政府所占产权从而取得房屋的完整产权,有利于住房保障项目的退出。

  兴建保障性住房是一种民生的投资,传统的保障房开发,土地主要是通过政府划拨的方式获得,这会造成地方政府土地出让收入减少,且减少的部分并无法体现在民生支出上,即民生支出隐性化,无法体现政绩。而且后续保障房的开发还要地方政府追加投资,这无形中增加了地方政府的财政压力,因此地方政府兴建保障房的积极性并不高,大部分只是为了应付中央下达的政治任务而已。如果采取共有产权的方式,土地是通过市场化的“招拍挂”获得,因此在土地出让期,地方政府存在一笔现金的流入——这种流入在以往是不存在的。这有助于改善地方政府的现金流量表,实现民生开支显性化,提高政府兴建共有产权房的积极性。

  短期对市场影响有限,未来有望全国推广

  从目前各地方操作方式看,共有产权房实质在于政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人,并在未来逐步收回。不过考虑到地方财政收入依旧来自土地,且当下地方政府债务压力大,能够通过土地给予的补贴程度有限。短期内共有产权房仍处于试点和摸索状态,对市场影响力有限。

  在共有产权制度的推进过程中,仍有不少疑问有待解决。例如,如何扩大共有产权的覆盖人群、如何合理定价、如何完善共有产权房的上市回购定价模式等。然而,随着共有产权房大量入市以及政府逐渐完善相关机制和政策,相信共有产权房制度将凭借其独特的优势,成为解决经济适用房现有困境的极佳选择,在试点城市取的明显的成效后,未来有望在全国推广。