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关于两会房地产的解读

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   李克强总理在十二届全国人大二次会议上作政府报告中与房地产行业相关的有两部分内容,一是推进以人为核心的新型城镇化;二是统筹做好保障和改善民生工作。我们认为总体上报告关于房地产方面的表述延续了本届政府上台以来的基调,通过推进以人为本的城镇化解决当前我国城镇化发展中存在的人户分离严重、土地利用效率低下、区域发展不平衡的问题。在房地产调控方面也延续了此前调控区域差异化的策略,赋予地方政府更多自主权。

  报告中提到,有序推进农业转移人口市民化。推动户籍制度改革,实行不同规模城市差别化落户政策。把有能力、有意愿并长期在城镇务工经商的农民工及其家属逐步转为城镇居民。对未落户的农业转移人口,建立居住证制度。使更多进城务工人员随迁子女纳入城镇教育、实现异地升学,实施农民工职业技能提升计划。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖,使农业转移人口和城镇居民共建共享城市现代文明。

  我们认为,有序推进农业转移人口市民化,有助于解决我国当前城镇化中存在的人户分离严重的现象。国家统计局公布的数据显示,2012年中国城镇人口达到7.12亿人,人口城镇化率为52.6%。但这7.12亿人中含有2.36亿人的流动人口。剔除掉这部分人后,真实的城镇化率只有35.1%。通过促进约1,促进约1 亿农业转移人口落户城镇,可以大幅提高户籍人口的城镇化水平,促进公共服务的均等化。

  户籍制度的改革,结合中央城镇化会议的表述,我们认为政策的导向是重点发展中小城市,引导大城市资源向中小城市流动。这有利于化解目前部分三四线城市房地产供给过剩的现象,有利于行业平稳健康发展。我们知道,三、四线城市的房地产经过过去几年大力发展,目前部分城市供给过剩的现象特别严重,甚至部分城市存在崩盘的风险。新增人口的流入将有利于消化上述区域过多的住房供应,化解市场潜在的风险。

  报告中提到,加大对中西部地区新型城镇化的支持。提高产业发展和集聚人口能力,促进农业转移人口就近从业。加快推进交通、水利、能源、市政等基础设施建设,增强中西部地区城市群和城镇发展后劲。优化东部地区城镇结构,进一步提升城镇化质量和水平。

  我们认为,加大对中西部新型城镇化的支持,主要是为了解决当前我国城镇化水平“东高西低”的区域发展不平衡问题。通过加大对中西部新型城镇化的支持,能够降低我国当前区域城镇化发展水平的差距。未来随着地方政府融资渠道的逐步放开以及相关户籍政策的落实,区域人口配置将更加合理化,区域型城市群的建设也有望进一步加速,中西部核心城市如重庆、成都、武汉、郑州、西安等形成的城市群将崛起,形成该区域的重要增长极,同时该区域的房地产行业也将迎来新的发展机遇。

  报告中提到,提高城镇建设用地效率,优先发展公共交通,保护历史文化和自然景观,避免千城一面。加强小城镇和村庄规划管理。

  我们认为提高城镇建设用地效率有助于解决当前我国城镇化存在的“土地城镇化”的速度快于“人口城镇化”速度的问题。数据显示,2000年到2012年,城市建成区面积年均复合增长率为6.0%,而城镇人口复合增长率只有3.7%。造成这一现象的主要原因是过去地方政府的绩效考核乃唯GDP论英雄,部分城市盲目的大规模建设导致土地利用效率低下,同时工矿仓储和基建用地对房地产开发用地构成持续挤压,房地产开发规模用地占比从2008年的34%降至2012年的23%。目前来看,全国城市建成区的规模其实已经足够,关键在于如何盘活存量土地和提高土地利用效率。我们认为继续提升核心区域的容积率和优化土地供应结构(提高居住用地的供给占比)是盘活存量建设用地和提高土地利用效率的主要方法。

  报告中提到,完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700 万套以上,其中各类棚户区470 万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。

  我们认为保障房的建设是建立房地产调控长效机制不可或缺的环节。当前我国房地产市场已经初步形成了中高收入阶层买商品房,低收入阶层靠保障房的格局。根据“十二五”规划,“十二五”期间将建设3600套保障房,这意味着到“十二五”期末,保障房存量占比将超过30%,基本能解决城市低收入家庭及迁移人口的住房问题。此外,推进公租房和廉租房并轨运行,有助于解决当前存在的由于保障房定位不清造成的分配不公等现象。而创新政策性住房投融资机制和工具主要是为保障房建设提供资金支持。

  报告中提到,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

  我们认为这表明一刀切的调控政策已成为历史,未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权,区域调控政策差异化的策略将成为常态。事实上,这更符合当前不同城市严重分化的现实。而再次提出“抑制投机投资性需求”则意味着限购政策短期内不会退出。此外,除了强调增加中小套型商品房供应外,还强调增加共有产权住房供应,层次更为丰富完善。我们认为增加共有产权房的供应,能高效的补贴夹心层。由于我国的首付款比例要求在世界相比偏高,大量仍未被满足的自住需求客观存在,然而现阶段市场供求状况又决定不可以调降首套房的首付。共有产权制度事实上差别化降低了中等收入居民的购房门槛,有助于解决夹心层的住房需求。