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杭州降价只是个案,并非恐慌性降价

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   20日有媒体报道杭州楼市打响了马年降价的第一炮,售楼处被砸。经过这个周末的发酵,网上关于杭州楼市降价的消息已经铺天盖地,而受此影响,今天股市房地产板块暴跌。一时间,似乎狼真的来了!但究竟此次是真的狼来了还是三人成虎,公司通过调研,还原此次杭州楼市降价的真实面目。

  当前降价只是个案,大部分楼盘基本处于观望状态

  我们通过调研发现,目前杭州降价主要集中在城北板块,比较明显的是两个楼盘,一个是德信北海公园,写的是从19000元/平米降至15800元/平米。但实际没有下降这么多。德信北海公园此次推出的6号楼王实际均价16500元/平米左右,当天去化6成,销售情况比较理想。剩余部分房源一口价12800元/平米,综合算下来均价差不多15800元/平米。综上可以看出,北海公园此次属于清盘行动,虽然价格有所下降,但下降幅度不大,并没有抛盘、弃盘的情况。另一个天鸿香榭里,天鸿香榭里11800元/平米的房子只有两套,其他房源均为14000元/平米,所以该项目相对于此前17200元/平米来说确实是下降的3000元/平米左右。而板块的其他项目目前价格变化不大。杭州其它板块方面,调研结果显示,城东区板块、江干区板块的楼盘均表示短时间内没有降价的打算,西湖区除了某楼盘均价从17000元/平米降到15000元/平米外,区域内其他楼盘亦没有听闻有降价的消息。

  所以总体看来,虽然此次杭州降价风声较大,但并没有网上传言的那么夸张。除了北海和天鸿个案下降外,目前杭州明显降价的楼盘屈指可数,并没有出现全城大降价的现象。大部分楼盘都还处在观望的状态甚至根本不会考虑降价。并没有像网上写的那么夸张,这是属于主动性及对市场预见性的降价,不属于恐慌性降价。而部分已经推广降价的楼盘可能也是依靠推出特价房源来吸引客户的关注度,或者把之前的折扣优惠算进去,实际均价差别不是很大,也就是几百块的差距而已。

  杭州去库存压力大,个别开发商降价亦在情理之中

  我们不妨回顾一下过去几轮降价的两个普适性定律:1、该城市的去化时间超过50周;2、该开发商在该城市的当年去化率低于70%。那么,接下来的一年,基本上该城市的开发商就会面临着去库存的压力。

  当然我们也知道,即使在市场比较景气的2013年,杭州除了少数几个开发商赚钱之外,其余的开发商去化压力都很大。例如,杭州去年推货3000亿,去化1599亿,去化刚过50%,再加上去年卖地带来的供应,预计14年推货还有3000亿的压力,那么今年杭州依然处于去库存的阶段,而我们监测的数据也显示当前杭州去库存压力较大(杭州主城区商品住宅的库存从2013年2月以来不断攀升,而销售不理想导致其去化时间不断拉长,截至2014年1月底,杭州主城区商品住宅库存为438.3万平米,去化时间高达72周)。压力之下必有部分的小开发商面临着去化不如意之后偿付危机,降价就在情理之中了。

  如果把上述的两个普适性定律来对比中国的很多城市,其实我们会发现这样的城市不少,所以局部的降价我们也觉得可以接受。但全国大范围降价导致全国均价硬着陆的情形出现的概率很低,我们认为2014年全国均价仍将保持统计口径上的增长,但增长幅度将显著放缓,市场将实现软着陆。