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经济下行,政策放松预期升温

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   从政府的表态和行动来看,其目标很明确,旨在通过市场化的手段,通过建立房地产调控的长效机制来实现房地产市场的平稳健康发展。但短期宏观经济的持续下行,仍然需要房地产行业的稳定来托底。在经济表现疲软,增长下行的情况下,房地产开发投资增速下行更是经济不能承受之重。

  “稳增长”关键在于基建和房地产

  今年拉动经济增长的三驾马车动力均显不足。具体来看,投资增速持续走低,1-2月全社会固定资产投资增长17.9%,增速比去年全年低1.7个百分点,比去年同期低3.3个百分点,创下近6年来的新低。尽管2013年以来消费增长不断加快,但这一势头在今年戛然而止。1-2月份,全社会消费品零售总额名义增长11.8%,创下2009年2月以来新低。出口方面,1-2月份,出口同比下降1.6%,增速大大低于去年全年的7.9%,虽然外围经济改善与人民币贬值有望提振出口,但出口对经济增长的贡献率难以跟以往相提并论。3月份以来经济增速较前两个月以来有所好转,但是近期公布的经济数据仍然乏善可陈。总之,今年经济增长下行已经是共识,经济依靠其自身的运转难以实现7.5%的增长目标。

  在此背景下,李克强总理释放稳增长讯号,称已为今年应对经济波动做好政策储备,将有针对性出台有力措施,有能力、有信心把经济运行保持在合理区间。维持经济增长的政策主要有财政政策、货币政策和产业政策。从长期看,财政政策是无效的,其本质在于透支未来,前车之鉴,后车之师,当年的欧债危机主要就是希腊等国家过度的透支导致。货币政策并不能增加增长的潜力,只能增加增长的稳定性,防范经济危机。过度的放松货币政策只能导致本已不合理的经济产业结构更加扭曲,2008年推出的“四万亿”就是一个例子。产业政策有助于增加经济增长潜力,但通过调整产业结构释放生产效率并无法一蹴而就。因此短期内保持经济增长还在于保投资。我们认为本轮稳增长将更加具有针对性,并非跟过往那样单纯的依靠财政政策和货币政策大规模刺激投资,但保持房地产开发投资稳定是非常有必要的(基建投资和房地产开发投资占固定资产投资的比例高达40%)。

  地产调控政策放松预期升温

  基建投资暂且不论,保持房地产市场健康平稳发展是保证房地产开发投资稳定的前提,一季度的市场表现疲软,销售增速持续放缓,房地产开发投资增速未来大概率也将缓慢下行。在此背景下,房地产调控政策放松的预期逐渐升温,近期媒体报道:继温州传出上报松绑限购的方案后,长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。我们认为房地产企业再融资正式开闸是市场化调控的一大步,未来一切强加在房地产上的行政政策诸如限购、限价等将逐步退出历史的舞台。

  短期来看,在市场化和分类调控思想的指导下,未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权,区域调控政策差异化的策略将成为常态。事实上,这更符合当前不同城市严重分化的现实。而再次提出“抑制投机投资性需求”则意味着热点城市限购政策短期内不会退出,市场冷淡的城市政策将趋于松动,松动的方向主要是放开限购、降低二套房贷款门槛和通过调降首付比例,降低中等收入居民的购房门槛等。但是鉴于限购政策在抑制投机投资需求中起到的重大作用,预计最大的可能是且放松且珍惜,全面放开的概率比较小,更多的是进行微调,比如放开非户籍常住人口购买二套房等。