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马太效应下的一线城市

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   近日有报道称,住建部多位人士确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节。与之相应的是,5月23日,广东省公安厅负责人在“广东新型城镇化建设”专题座谈会后称:除广州、深圳两个特大城市的老人投靠子女有所控制外,广东其他各地直系亲属间相互投靠(夫妻投靠、子女投靠、老人投靠)将全面放开,随时办理。

  分类调控政策的出台缘于城市间市场形态的差异

  近期,楼市限购松绑、政府“救市”传闻不断。此次住建部回应事件被解读为“国家层面上,影响全国房地产市场的限购政策即将淡出”。而广东省全面放开落户政策则是从执行层面上回应不同城市“分类调控”的思想。楼市调控政策之所以分类对待一线城市与其他城市,主要原因在于不同城市间所拥有的市场形态不尽相同。

  一线城市受政策倾斜影响,经济、社会资源基础雄厚。从教育、医疗、交通方面来看,一线城市占据了全国112所211工程高校的34.8%,仅北京就拥有26所。此外,北京拥有教育部公布的100强中学中的35个。广州拥有三甲医院数量占广东全省总量的56.3%。而截至2013年5月,一线城市的地铁里程数达1470千米,占到全国总里程数的53.34%

  人口持续净流入为一线城市积累了庞大的需求基础。六普数据显示,2010年当年全国总迁移人口为2.61亿,其中的18.8%进入北上广深。相反,部分二三线城市受人口迁出影响正面临日益严峻的需求萎缩。监测城市人口数据显示,扬州、南通、南充等城市2000年及以后的13年时间内人口持续净流出,其中四川南充年均净流出为2万人/年。因此,全国“一刀切”的 “需求抑制”手段显然不适合市场需求不足的城市。数据显示,部分城市由于需求不足、供应激增,使得库存量持续攀升,按近6个月的平均销售速度计算,天津(商品房)、宁波(商品房)存量面积大概需要35多个月才能完全消化,丹东去化周期高达77个月,而鄂尔多斯更几近“鬼城”代名词。

  特大城市人口经济集聚是各国城镇化过程的一般规律

  世界各国城镇化模式具有显著的一般规律。如果说农民的市民化为城镇化前半程,则城镇化的后半程人口的流动主要是中小城市向大城市汇聚,特大城市的集聚经济效应更为明显,经济地理学称此类城市为“极点”,对应我国即为以北上广等为代表的一线城市。

  以美国为例,1940年-1970年30年间城市化率从56.5%提升至73.6%,以纽约都市圈为代表的三大都市圈格局确立。数据显示,2001年纽约都市圈以占全美7.39%的人口贡献了全美8.54%的GDP。2013年大纽约市(包括郊区)GDP为8100亿美元,占全美总量4.89%。同样,日本在城市化率由1955年的56%升至1970年72.2%的15年间,东京、大阪和名古屋三大都市圈基本形成,其中东京一极集中凸显。据测算,2009年东京都市圈以约占日本27%的城市人口创造了日本全国近三分一的GDP,而2013年,仅东京就贡献了全日本16.47%的GDP。

  目前,中国的城镇化率仅为52.57%,截至2013年,北京、上海仅占全国总人口1.5%、1.7%,广、深未及1%,而GDP占比来看,北京、上海仅为总量的3.4%、3.8%,均低于纽约、东京同等指标数量。所以,我们认为未来一线城市将极有可能遵循特大城市的普适规律,人口将更为集中,产业聚集效应持续变强。

  马太效应未来将进一步拉大一线城市优势格局

  对于一线城市说,“强者愈强”的马太效应优势累计将会吸引更多优势资源导入,优势富集的循环往复将一线城市与其他城市差距拉大。反映在房地产市场上,一线城市房价与其他城市的差距也在扩大。根据监测的全国样本城市(含县级市)数据测算:2012年商品房均价,一线:二线:三线=3.12:1.62:1;而2014年4月商品房均价,一线:二线:三线=3.29:1.65:1,一、二线城市均价比值扩大7个百分点。

  首先,一线城市占据优势资源禀赋,马太效应会强化这种优势。房屋除自带居住属性外,附带有对周边资源的占有属性。一线城市拥有良好的医疗保障,先进的教育优势,丰富的文化产业基础,其城市显性价值提升了坐落于此房屋的隐形价值。

  其次,马太效应的优势集聚为需求提供持续不断的保障。一线城市拥有更先进的制度安排,更优越的人力资本,更高效率的资金利用率,这些经济要素的集聚带来更多的就业机会,吸引更多优秀人才,强化城市人口的正流入。未来一线城市有限的供给承载日益庞大的需求,回归经济学价格由供需决定的基本定律,中长期来看,一线城市房价增长趋势不会逆转。