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市场调整压力显现

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   房地产作为一个周期性行业,总是沿着繁荣——衰退——萧条——复苏几个阶段循环演进。在繁荣时期,房价快速上涨,超出长期均衡水平,刺激项目新开工和贷款大幅增长,房企利润率大幅提高,拿地意愿高涨,土地成交溢价率大幅上升;衰退时期:繁荣时期房价的大幅上涨,使得需求开始萎缩,市场表现出有价无量的情况,随着量价的持续背离,房价开始下跌,市场的供应则随着前期项目的竣工仍惯性增长,不过不久也开始萎缩;萧条时期:房价继续下探,成交非常低迷,市场悲观情绪蔓延,项目停工或缓建现象普遍出现,房企拿地意愿低迷,土地成交接近于零;复苏时期:随着房价下降到一定程度,需求率先复苏,商品房空置率、租金和房价依次开始回升,项目新开工和土地成交逐一恢复。

  一季度市场表现低迷,价格上涨放缓

  房地产在2012年上半年处于复苏时期,彼时需求在三月开始复苏,随着成交量的持续回暖,下半年房价逐步回升,而房地产开发投资和新开工面积增速也开始恢复,2012年四季度,各地地王开始出现。2013年的房地产市场处于繁荣时期,房价快速上涨,一线城市的房价涨幅更是超过20%,房企补仓意愿强烈,一二线城市地王频现,土地成交溢价率飙升。2013年下半年,随着资金面的收紧,利率中枢的抬升,房价环比涨幅趋于放缓。

  资金面的收紧使得银行的房地产信贷额度受限,利率市场化的推进又使得部分银行调整信贷结构,减少房地产板块的资产配置,加上前期房价的大幅上涨,进入2014年,市场的需求开始萎缩。2月份兴业银行暂停房地产夹层融资和供应链融资以及杭州楼盘降价的消息,一时间使得市场风声鹤唳,尽管后来调研显示杭州楼市降价只是个案,但购房者的观望情绪已加浓。整体上看,2014年前两月市场的表现并不尽人意,环比和同比皆负增长。我们认为近期推盘的上升会带来销售的阶段性改善,但当前的市场已经处于繁荣小周期的末端,风光过后,满地鸡毛。

  2014年1-2月全国商品房销售均价为6774元/平米,同比下降3.6%,其中商品住宅均价为6382元/平米,同比下降3.8%。从历史上看,自1998年中国房改以来,全国均价同比下降发生过三次,第一次发生在2002年,在经过了前几年的开发投资过热后,政府出台政策规范企业的开发投资行为,宏观调控加码导致当年行业景气度下行。第二次发生在2008年,当时在政府的强力调控和金融危机的双面夹攻下,行业景气度直转而下。第三次发生在2012年,楼市在持续了半年多的有价无量后,在2012年1-3月进入深度调整期。而最近一次,则是今年的1-2月,彰显当前市场的疲软态势。此外,国家公布的70个大中城市的房地产价格指数显示,1月份以来,价格环比上涨的城市数量逐步减少,环比上涨幅度持续放缓,2月份同比上涨幅度也在时隔一年多后再次放缓。

  2014 年1-2 月,房屋新开工面积1.67 亿平米,同比下降27.4%,绝对规模下降到2011 和2012 年以下。不过由于从新开工传导到施工面积有一定时间,且单位施工面积的投资力度可能上行,前两个月房屋施工面积仍然增长了16.3%,房地产开发投资同比增长了19.3%。由于市场已处于繁荣小周期的末端,从趋势上来看,今年房地产开发投资仍将保持较大的增长,但未来大概率处于缓慢下行的阶段。

  前两月土地市场延续去年年底的火热行情,但整体热度十分有限,土地购置面积尽管有小幅同比正增长,但都低于2012年同期水平。土地成交溢价率回落明显,二三线城市更显疲态。我们认为如果资金面持续偏紧,融资成本居高不下,市场不明朗,会有越来越多的企业选择大规模调降开工,土地市场也会冷清下来。

  经济下行,通缩显现,货币政策或放松

  2014年一季度的经济数据表现不容乐观,2月进出口数据并没有延续1月份的强势,经季节调整后,2月出口和进口分别下滑6.5% 和增长 5.3%,而 1月分别增长 9.4%和 9.3%。1-2月,出口下滑 1.6%,进口增长 10%,远低于市场的预期。2月中采PMI回落至50.2,产出连续3个月下滑,新订单指数显著回落,去产能加速。1-2月工业用电量增速持平,铁路货运量负增长,显示工业增长仍疲弱。实体经济持续去产能,1-2 月份工业增加值增速明显回。2 月份 PPI 同比降幅进一步扩大至 2.0%,环比降幅延续下滑态势,CPI同比回落至2.0%,通缩局面凸显。

  央行3月10日公布的金融统计数据彰显出国内需求不足的局面,2月社会融资规模为9387亿元,同比减少1318亿元。社会融资总量下降主要源于信托、委托和企业债融资的减少。其中委托贷款是1年半以来首次同比下降,或反映银行表外业务收缩。2月融资总量余额增速继续下滑,加上货币和票据利率的大幅回落,意味着总需求回落应是融资下滑主因。同时我们留意到,春节过后,人民币持续贬值,资本外流显现,2月新增外汇占款1282.46亿元,较1月新增4373.66亿元大幅减少3091亿元,而未来一段时间,新增外汇占款仍将持续减少。我们认为社会融资总量大福下降,经济通胀下行,加之巨额逆差出现、人民币贬值和资本外流,降准概率在加大。

  尽管近期无论是票据直贴利率还是短期的银行间拆借利率都有回落的趋势,但整体上中场端的利率中枢仍处在高位。事实上偏紧的流动性已经对楼市产生了一定的影响。调查显示,深圳各大银行的二套房贷利率基本较基准上浮10%,首套房贷有的已暂停放贷,其他的基本较基准上浮5-10%左右。1-2 月份,房地产开发企业到位资金2.1 万亿元,同比增长12.4%。其中,国内贷款0.49 万亿元,同比增长24.8%,个人按揭贷款0.21 万亿元,同比增长2.9%。从国内贷款及个人按揭贷款占房地产资金来源比重来看,开发贷款总体压力不大,但银行收紧房地产杠杆的策略已经在销售终端开始显现。