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只有信贷宽松 成交才会企稳

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   市场人士多拿今年跟2008年相比,但是我们认为这两个年份影响市场的因素存在很大的差异,特别是在需求端。2008年,由于受到金融危机的冲击,当时很多人失业(2008年求人倍率低至0.85),收入难以为继,居民购买力急剧下降,这从世联行购房意愿指数可以看出来,2008年4季度,购房意愿指数在30左右徘徊。2014年,我们看到当前就业依然维持良好的态势(2014年1季度求人倍率为1.11,同比和环比均上升0.01),且当前家庭资产负债表依然健康,也就是当前居民购买力并没有下降,需求的萎缩更多的是由于信贷收缩(房贷利率上浮和放款周期拉长)所导致。事实上我们也看到世联行购房意愿指数并没有像2008年四季度一样出现大幅萎缩,说明看房的人数依然比较多,不过相对于2013年来说热情确实下降了不少。当然,个别城市楼盘的降价行为和媒体对当前市场低迷状态的过度渲染也是导致购房者观望主要因素。

  但我们也观测到,当前市场存在一个明显的特征,大部分降价的项目往往能取得不错的销售业绩,这说明只要价格调整到位,购房者该出手时还是会出手(由于市场的分化,供应严重过剩和人口导入不强的城市降价也卖不动)。综上,可以看出市场的需求端,似乎与2011年更为相似:购买力不存在问题,都是由于信贷收缩引起需求萎缩(2011年限购政策的出台也是原因之一)。

  不过我们应该看到,虽然世联行客户购房意愿指数保持常态,没有大幅萎缩,但今年“五一”期间(往年的季节性高点)也未见明显上升。此外,虽然5月12日央行提出若干指导意见,要求各银行支持个人房贷,优先满足购买首套自住普通商品住房的贷款需求,并加快房款速度,但央行在货币端并没有实质性放松,因此我们认为效果有限(部分银行在央行“喊话”后有所松动,但力度很小,根源在于当前房地产按揭贷并不赚钱)。因此信贷紧缩的状况仍将持续,未来成交难言改善。我们认为成交量要实现企稳的前提条件是信贷宽松。从3月份以来各地方政府的政策调整和综合5月12日央行刘副行长的讲话,可以判断接下来政策面只会往好的方面走,即政策面的底已经被确认。接下来全面降准是大概率事件,也只有全面降准才能有效压低无风险收益率,才能实现信贷宽松,从而推动房地产市场成交量回升。

  历史经验表明,信贷政策对地产成交影响十分显著,按揭贷款的成本对于成交的影响更甚。比如2009年和2012年市场的回暖均伴随着降息降准带来的房贷利率优惠。我们认为下半年三季度全面降准的概率极高,届时无风险收益率会快速下降至相对较低的水平,从而显著提升风险偏好,家庭部门加杠杆的冲动会刺激房地产市场在2014年4季度或者2015年1季度成交放量见底。

  量缩期持续时间的长短还取决于开发商价格调整的幅度和时机。此前开发商并未就价格达成共识,主要原因是2013年大型房企在购置土地方面普遍比较理性,财务相对稳健。但市场在经历了4个多月的量缩期后,房企对价格调整的共识逐步形成,市场大规模降价即将开始。