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中国REITs何时将迎来春天?

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   美国REITs的发展快慢,与住宅租金回报率和无风险利率的息差高度相关,当租金回报率高于无风险利率时,其发展的速度比较快,反之则发展缓慢。我们看到,1990年以前,美国的住宅租金回报率低于10期国债收益率,而基本上六七十年代(美国第一个REITs产生在60年代),REITs的发展比较缓慢,80年代随着租金回报率向10年期国债收益率靠拢,REITs的发展加速的趋势明显。一直到90年代以后,REITs才真正进入高速发展期。与此同时,我们看到90年代以后,住宅租金回报率大部分时间跑赢10期国债收益率,2008年以来住宅租金回报率更是大幅领先10期国债收益率。

  相对于美国,中国当前住宅的租金回报率远低于10期国债收益率,这也是中国REITs发展缓慢的主要原因之一。以上海为例,2008年以来,二手住宅租金整体上呈现稳步上涨的趋势,但二手住宅租金回报率却呈现下行的趋势(2010年后比较稳定,下行幅度不大)。主要原因是2008年以来,租金上涨幅度低于房价上涨幅度。

  10年期国债收益率(相当于无风险利率)与国民经济和资金面相关。当经济形势趋好和资金面宽松时,10年期国债收益率走低,当经济下行和资金面偏紧时,10年期国债收益率走高。目前我国经济处于转型期,叠加利率市场化的持续推进,短时间内10年国债收益率仍会处于高位(出现强刺激政策除外)。带来的是当前住宅租金回报率与无风险利率的息差在扩大。

  长期看,我们认为未来中国住宅租金回报率将接近或超过无风险利率。原因在于:目前租金偏低,未来仍将持续上涨,而在房地产下半场,房价上涨幅度将明显放缓或短时间内有小幅回调(租金上涨幅度会跑赢房价上涨幅度),因此租金回报率将不断提升,随着中国经济转型的成功和利率市场化的结束,10年国债收益率将会下行,因此未来两者的息差将不断收窄。而当租金回报率接近或超过无风险利率时,REITs将迎来蓬勃发展的春天。