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土地市场形势急转直下,下半年调整将进一步深化

来源:CRIC研究中心
 
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        2014年土地市场先热后冷,年初延续2013年土地市场的火热成交态势,各地政府加快推地速度,优质地块不断上市,为已经高温的土地市场再加了一把火。一季度末,自杭州爆发的楼盘降价风潮开始蔓延,房企销售业绩不理想,拿地意愿不强烈,各地方政府也减缓了推地速度,土地市场也逐渐降温。

  一、 政策以盘活存量为主,土地市场整治力度不大

  目前土地资源紧缺是很多大型城市面临的问题,在土地供应逐年攀升的情况下,越来越多的城市将面临这样的问题,因而集约化用地以及盘活存量土地成为当前重点。国土部副部长在2014年全国国土资源工作会上透露,今年将强化土地供应调节,压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。此外今年还将从严审核城市批次用地,严格控制增量,除生活用地外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。部分城市已经开始发布集约用地方面相关政策,预计未来会有更多的城市将加大这方面的政策力度。

  此外,2014年6月6日国土资源部发布《节约集约利用土地规定》,这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章,主要可以概括为六个方面的内容:加强规划引导、强调布局优化、强化标准控制作用、充分发挥市场配置作用、突出存量土地的盘活利用和完善监督考评新机制。《规定》提出各类有偿使用的土地供应应充分贯彻市场配置原则,运用土地租金和价格杠杆,促进土地节约集约利用。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。目前土地市场暗箱操作、“私人定制”等现象屡有发生,严重违背了土地出让的公开公开原则。而充分发挥市场配置作用,减少政府干预更加有利于土地市场的健康长远发展。

  盘活存量土地有利于增加未来土地供应,但是要将土地供应真正落实到商品房供应,加强土地成交后的开发利用尤为关键。土地成交后闲置,开发商坐等地块升值的现象屡见不鲜。近几年,国家及各地政府均加强了对闲置土地的管理,尤其是土地资源较为紧缺的城市,以期通过强制管制,提高土地利用率,促进集约用地。总体来说,各地闲置土地的处理已有成效,但全国整体却呈现不均匀的状况。具体表现为:一,进度不平衡。例如海南处置的闲置土地达到836幅,已占总闲置土地幅数的七成,处置面积9.23万亩,也占到总面积的六成多,而有些城市步伐则相对较慢。二,行动力不均衡。处置闲置土地的关键就是要做到政策制度的不闲置,但是目前部分城市虽然出台了相关政策,但是在行动力方面较弱,因而也就无法取得较好的成果。此外,再加上闲置土地处理后期的难度不断加大,要实现闲置土地处理的彻底,仍有一段很长的路要走。

  同时,环比降幅创新低,更显示了屡次经历“拐点”考验后,这种购房心态 “习惯成自然”的市场面貌。

  值得注意的是,二手房成交连续3个月下降,与21世纪不动产上海区域市场研究部长期监测的40个标杆楼盘降价趋势有一定的吻合度。年内标杆楼盘有降价的月份为3-6月。除了3月成交为春节行情后的回升,其它降价月份成交量则连续走低。

  而时至2014年6月份,40个标杆楼盘首次出现大、中、小户型房价有跌无涨的情况,全市成交也降至26月来的历史第二低位,仅高于今年2月份春节淡季成交449套。

  标杆楼盘有跌无涨:降价学区房受冷、豪宅降价面扩大

  21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示,40个标杆楼盘各类户型降价个数,分别为:大户型5个、中户型2个、小户型7个,中位数分别为-4.35%、-4.41%、-4.36%;无一楼盘涨价。

  因置换需求提升,一直以来受到市场青睐的低总价小户型,降价范围最广。在浦东金桥、联洋、陆家嘴、宝山顾村等板块,均有标杆楼盘降价。而值得注意的是,小户型降价影响涉及价格坚挺的学区房。如在市场成交量较大的浦东金桥,对口福山外国语小学分校的标杆盘证大家园,其80-90平米的小户型单价下降了约5%。

  21世纪不动产上海锐丰证大二店经理杜小倩表示,现在学区房即使降价,也不一定能够促进成交。近期有一名业主主动下调84平米户型的挂牌价,从330万元的市场价、降至315万元,但仍未刺激成交。

  闵行区也发生学区房降价无市的行情。21世纪不动产上海锐丰七宝二店分行经理张新建表示,对口明强总校的学区房总价,6月普遍下降10-20万元。如宝仪花苑的73-74平的二房,原挂牌市场价为260万元, 现已普遍降至240万元,但成交并不理想。

        另外,前几月价格表现平稳的豪宅类标杆楼盘,也加入降价行列。降价的豪宅有:浦东联洋的仁恒河滨城、联洋年华,以及位于浦东陆家嘴的世茂滨江花园、财富海景花园。21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示,标杆豪宅降价,是年内第二次出现。与第一次出现豪宅降价的3月相比,6月降价楼盘个数从1个扩大至4个,降价户型从单一的大户型扩大到各种不同户型。21世纪不动产上海锐丰大拇指广场分行经理柯贵银表示,受买家入市意愿降低的影响,一些有资金需求的业主主动降价。

 二、 土地成交总量萎缩,市场低迷持续蔓延

  2014年上半年土地市场逐渐低迷,成交量明显萎缩。上半年我们监测的100个城市经营性用地成交建筑面积29598万平方米,同比下降26%,其中住宅用地成交建筑面积22805万平方米,同比下降22%。从市场变化来看,上半年土地市场呈现出先扬后抑的走势。年初土地市场延续之前火热的成交态势,竞争激烈地王频出。但是随着整体市场进入谨慎观望态势,土地市场也逐渐降温,企业拿地态度愈发谨慎。3月份市场开始降温,土地市场成交规模环比回落33.5%,同比大幅下降37%。一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米,同比减少13.8%。

  进入二季度,土地市场表现愈发低迷,政府推地量也进一步减少。5月份经营性用地成交建面3704万平方米,达到2010年以来月度最低值。截至6月22日,6月份100城市土地成交建筑面积仅2580万平方米,预计全月成交会再创新低,土地市场降温已成事实。二季度经营性用地成交建筑面积10383万平方米,同比减少41.4%,降幅较一季度有明显扩大。

  在成交规模缩水的同时,土地价格仍然持续大幅增长,一方面是因为土地价格易涨难跌,土地起始楼板价不断攀升,另一方面也是因为一二线城市新推优质地块较多,如深圳前海地王、上海闸北区大宁路街道地块等高价地,推高了整体均价。

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        从各能级城市成交规模表现来看,二三四线城市成交量都在逐步萎缩。在房企纷纷转战一二线城市的影响下,三四线城市的土地市场去年已经走冷,今年上半年则继续延续之前冷淡走势,经营性用地成交建筑面积同比大幅下降47%。而随着市场走势的持续恶化,市场低迷逐渐蔓延到部分二线城市,导致二线城市之间也出现不同分化。部分二线城市市场行情急转而下,二线城市整体成交规模同比下降16.4%。一线城市作为楼市避风港,始终是各大房企竞争最激烈的逐鹿场。上半年一线城市成交建筑面积同比增长7.9%,但是增幅比1-5月的33.6%和一季度的54.3%有明显下降。随着市场行情的持续恶化,预计未来更多二线城市甚至一线城市的成交量会进一步收缩。

        从各能级城市成交价格表现来看,城市分化愈发显著。一线城市的土地市场,尤其是住宅用地市场,对房企而言,始终是兵家必争之地。上半年,一线城市平均楼板价过万元,主要是因为北京和深圳地区楼板价分别高达11973和13842元/平方米,从而拉高了一线城市平均地价。二线和三四线城市的平均楼板价也有不同程度的增长,但是增幅明显不及一线城市,与一线城市的差距越来越大。

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        三、 溢价率连月下降,底价成交比例扩大

  2014年上半年全国100城市经营性用地的总溢价率为15.2%,同比微降0.9个百分点。受房地产市场趋冷的影响,全国土地市场低溢价及底价成交现象扩大。年初市场延续之前的火热态势,竞争激烈,溢价率相对较高。3月开始市场开始走冷,但是由于政府推地节奏放缓,一二线城市地块成交比例提高,三四月份整体溢价率仍然保持了较大的增长幅度。一季度土地成交溢价率14.7%,同比增长1.1个百分点。

  随着市场低迷的持续蔓延至二线城市以及政府推地量进一步减少,各能级城市成交结构以及供地量减少对溢价率的拉升影响逐渐被抵消。五六月份溢价率连续显著下滑,6月份至今经营性用地成交溢价率仅3.85%,达到2013年以来最低水平。但是由于五六月供地量的减少,四月份高溢价成交对二季度溢价率起到了很大拉升作用,因而二季度整体成交溢价率环比小幅上涨1.3个百分点,但是同比由增转降,下降1.6个百分点。

  从各能级城市来看,一线城市土地稀缺,市场依然坚挺,上半年经营性用地溢价率同比增长3.7个百分点至26.8%。二线和三四线城市溢价率均有所下滑,其中二线城市的波动更为显著。受房企回归一二线城市的影响,2013年二线城市的市场大热,而三四线城市早早进入淡期。进入2014年,三四线城市延续之前的颓势,溢价率小幅下滑0.9个百分点。而随着市场持续走冷,低迷之势蔓延,二线城市市场出现较大波动,平均溢价率下降4.4个百分点。

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        市场的持续低迷之下,企业的拿地激情逐渐消退。上半年100个监测城市经营性用地成交地块中,底价成交地块占比达73.54%,同比增长3.65个百分点,而溢价率超过50%的土地占比则下降2.31个百分点至6.93%。房企上半年的销售业绩不理想,资金回笼较慢,去存货也就成为房企的当务之急,拿地明显谨慎。

  从月度走势来看,年初受去年四季度控制地王政策的影响,底价成交占比维持高位。3月开始随着政府推地节奏放缓,一二线城市地块成交比例提高,土地底价成交占比也出现回落。而随着市场低迷的持续蔓延至二线城市以及一线城市的推地量进一步减少,底价成交占比又开始出现回升,5月开始各城市频频出现多幅地块集中出让底价成交的情况。